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10月房地产市场表现呈

作者: 来源: 日期:2011/10/31 14:53:02 人气:18
 编者按近来,正当不少人对房价跌与不跌尚迷惑不解的时候,房地产商已悄然陷入窘境,楼市打折潮从南到北迅速蔓延。这些情况是否表明房地产行业不景气抑或泡沫开始破裂?记者对此进行了深度调查。

  昔日风光无限的房地产企业,近来纷纷深陷窘境,提前感受寒冬。越来越多的房地产企业加入“卖身”行列。在北京、上海、天津和重庆4大产权交易所,今年挂牌出售的房地产企业或项目出现了井喷,总数超过600宗。其中,仅在重庆一地,挂牌等待买家的房地产企业或项目就有559个,挂牌总金额高达64亿元。

  在过去一些年,房地产投资不断升温,房价也如同坐火箭一般地上蹿。以鄂尔多斯为例,2005年时房地产的均价在每平方米1000元左右,2006年时涨至1500元,到2007年时均价已达到5000多元。2009年,房价再次大幅度上涨,达到7000元至8000元左右。2010年,一些高档住宅或商业地产售价甚至达到每平方米2万至3万元。但进入2011年以来,鄂尔多斯的房地产陷入滞销状态。为打破僵局,众多房地产商使出浑身解数,一家开发商甚至请了4个销售代理公司,包下多家酒店,楼盘每星期都有宴会或者其他形式的活动,邀请消费者参加。此外,公司不惜血本在各大媒体投放广告。即使这样,销售业绩依然不理想。

  严峻的现实迫使房地产企业突围求生,纷纷开始降价促销,加速回笼资金。在上海,越来越多的房企投身降价大潮,其中不乏绿地、中海等大型房企,降价幅度更扩大至20%至40%。此外,北京、深圳、广州等重点城市降价促销楼盘近期也开始增多。中原地产调研结果显示,眼下杭州主城区成交均价从8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米,降幅近20%。在成都、南京等二线城市,新开楼盘成交价格也出现了下跌趋势。

  中国指数研究院副院长陈晟表示,10月份的房地产市场表现几乎是“断崖式”的,第一周打九折,第二周出现八五折,第三周已是八折以下,这种明显降价的趋势难得一见。

  国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为,房地产行业已逐步进入行业洗牌与调整阶段。而调整的方式和开发商的应对策略则可能是:短期内参考融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价;中长期行业的分化与整合,房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态。

  为了规避风险,一些先知先觉的房地产企业早就开始转行转型,除了转行餐饮、养殖业外,最多的是“挖矿”。

  以北京华业地产为例,今年初就陆续成立了几家矿业子公司,近几个月又先后投入巨资收购了陕西、新疆等地的稀有矿产资源。华业涉矿并非孤例,据了解,仅在上市企业中,今年以来已有数十家房企悄然进军矿产,总投资超过29亿元,涉及铜矿、铁矿、煤矿、锰矿和金矿等。

  实际上,比房地产企业反应更早更快的是机构投资者和散户。在沪深两市,房地产股板块早就是一片萧瑟了。最具代表性的是“招万金”连续大跌,招商地产的股价已从100多元跌到10多元钱,万科则由40多元跌至个位数。金融街前几年股价最高点是45.18元,如今一直在6元附近长期徘徊。地产股一跌再跌,反映了未来房地产行业不景气以及房地产企业收益大幅下滑的趋势。

  由房地产投资过热和房价上涨过快形成的泡沫,必将造成严重危害。况且,泡沫越大则危害越大,其影响越是广泛。这在国际上早有先例。

  先看美国,上世纪20年代中期,美国佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。1923年至1926年间,佛罗里达的房价以每年超过一倍左右的幅度疯狂增长。1925年时,仅有7.5万人口的迈阿密市居然出现了2000多家地产公司、2.5万名地产经纪人。但在1926年,佛罗里达房地产泡沫迅速破碎,许多破产的企业家、银行家或自杀,或发疯,有的则沦为乞丐。紧接着,这场泡沫又激化了美国的经济危机,从而引发了华尔街股市的崩溃。

  再看日本,1986年至1989年,日本的房价整整涨了两倍。受房价骤涨的诱惑,许多人纷纷拿出积蓄炒房地产。到1989年,国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。1991年后,房地产价格暴跌。到1993年,日本房地产业全面崩溃,遗留下来的坏账高达6000亿美元。受此影响,日本陷入了长期的经济萧条和低迷。许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资严重失败,无力偿还银行的贷款,不得不宣布破产,金融体系发生剧烈动荡,许多日本居民成为千万“负翁”,家庭资产大幅度缩水,长期背上严重的财务负担,在相当长的时间里严重影响正常消费,可谓付出了极其沉痛的代价。

  值得庆幸的是,针对我国房地产投资过热和房价上涨过快的情况,中央及早采取了调控措施,最近又强调,要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。另外,为了防止房地产投资下滑对经济增长和改善民生造成影响,中央又不断加大保障房建设力度。双管齐下,房地产业可望走上健康发展轨道。(赵登华 欧阳优

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